上海豪宅市场继续升温

　　窗外黄浦江微波荡漾，园区内静谧无声，坐落在陆家嘴核心区的汤臣一品，与其自身“闹中取静”不同，在上海豪宅市场与各大社交平台上，汤臣一品的热度一直“居高不下”。

　　相关信息显示，截至11月底，汤臣一品以连续两个月网签两套的销量，已接近2019年全年成绩，更值得关注的是，有信息显示，其成交均价超过30万元/平方米，是自2017年以来，该项目成交均价最高的一次。

　　“现在网签的房子，也许是一年前就签好的，只不过目前才具备了网签资格，如它本来要5年社保，但客户只有3年社保，但是客户先确定价格并全款支付，等到其具备条件再来网签。”上海一位豪宅观察者如此表示。

　　尽管如此，类似于汤臣一品这种处于上海核心地段的豪宅，依然屡屡成为上海房地产市场乃至社交平台的热门话题。

　　无论是统计机构的“世界顶级城市豪宅价格排行榜单”的明星楼盘，还是在思南路上梧桐深处的老洋房，上海房地产圈里一般根据成交总价、户型面积、核心位置和物业服务水平几个指标来判断豪宅的等级。

　　“在疫情影响之下，很多人纷纷看好一线城市优质资产，所以很多资金流入上海楼市，不光是市中心豪宅，只要有较高回报率的豪宅，都在抢。”上海一家研究机构的营销总监坦言，就其观察来看，钟情于豪宅的客户，不仅仅来自本地及全国其他城市，还有部分海外购房群体。

　　11月下旬，中信保诚人寿与胡润研究院联合发布《2020中国高净值人群品质生活报告》显示，上海市中心豪宅价格稳步上升8%，比如上海汤臣一品(433平方米)平均涨幅达8%。

　　除了认可上海发展前景及购置资产避风险需求外，高端项目房价倒挂的现象也值得关注，行业人士就曾对记者表示，“中高端楼盘因为限价的原因，预售审批的价格往往低于周边二手房的价格，出现了一二手房倒挂的情况，今年市场上还存在一部分希望投资优质楼盘保值的投资客。”

　　今年9月份，位于黄浦区豫园附近的露香园(备案名：露香苑)开盘，整体均价16万元/平方米，推出212套房源。由于限价出售，遭到开发商中小股东的“反对”。在上海网上信访受理(投诉)中心，有中小股东投诉道：“如果露香园别墅限价销售，不但无法惠及普通居住需求，而且导致国家税费流失，与房住不炒的政策背道而驰。”

　　天眼查显示，露香园由上海露香园置业有限公司开发，该公司为上海城投控股股份有限公司(以下简称“城投控股”)旗下企业。

　　在上海豪宅市场热销的大背景下，为露香园限价而烦恼的城投控股中小股东，并未得到如愿回应。上海黄浦区住房保障和房屋管理局回复称，新建商品住房销售应严格落实相关规定，其也将继续坚持“房住不炒”定位。

　　对于项目销售问题，记者致电致函城投控股，但截至发稿，未获回应。

　　前述TOP房企上海区域公司的高管向记者介绍道：“从今年的市场角度来看，豪宅其实并不赚钱，卖得贵，但是投入成本也多。除了土地款项高以外，产品的附加价值要给到市场，所以利润水平不见得是最高的。”

　　“单价超过10万元/平方米的新盘，认筹量都非常高。”上述营销总监表示，但是在上海郊区板块，则经常出现认筹量不足的情况，所以“上海豪宅市场火爆，实际情况只是市中心越有价值的地段，才越有人买。”

　　899%、946%、973%……在豪宅认筹率连连创新高的背后，是一度升温的上海楼市。

　　易居研究院信息显示，10月份，上海新建商品住宅成交面积约95.8万平方米，环比下降13.6%，同比增长79.2%，而在之前的9月，上海新建商品住宅成交面积环比增长13.9%，同比增长40.5%，创下自2017年市场降温以来的新高。

　　更让市场关注的是，在今年国庆期间，上海楼市异常火热，上海中原地产数据显示，十一国庆长假期间，上海新建商品住宅成交面积13.1万平方米，而去年国庆长假新房成交量还不到1万平方米。

　　“继‘金九’破百万成交量后，‘银十’也带来近百万成交量，表现不俗。”易居研究院研究员王宁认为，10月新房市场出现了八九月供大于求之后的首次供不应求。新房市场供应量缩减较为明显，需求端仍然保持较高水平。

　　梳理可发现，上海在年内连续两度出手，加入“抢人大战”，或在某种程度增加了更多的购房需求。

　　9月23日，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》正式发布，“将试点范围扩大至在沪‘世界一流大学建设高校’。”

　　仅仅两个月，上海再度出手，11月23日，其发布了新的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》，其明确规定高层次人才等18类人才可直接落沪，而李佳琦等作为特殊人才，近期接连落户上海，亦引发外界关注。

　　不过，值得注意的是，随着进入岁末年关、疫情局部反复等因素影响，近期，上海楼市已经有逐步降温的趋势。

　　数据显示，11月23日至11月29日，全市共成交新建商品房数量环比增长12%，成交金额环比增长1%。成交均价环比下降8%，套均总价环比下降9%。

　　“除了今年销售目标已达成所以进入年末供应节奏相应放缓外，还因为进博会和入冬后疫情出现反复，导致部分项目开盘延后。”一份研究周报如此表示。

　　分析师杨雨蕾认为，“11月的周成交量整体都在低位徘徊，主要由于单月推盘量锐减所致，11月的整体新增供应量为今年除疫情暂停以外，供应量最低的月份。”

　　“时至年末，楼市供求逐渐走弱，一切都符合市场固有运行节奏。表现不太理想的是供应出现顿挫，可能会牵制月末翘尾效应的发挥；另一个市场开始降温的信号是，近期高价房已经连续2周没有出现在成交前十榜单上。”卢文曦亦如此分析道。